原标题：看房的人多了
□本报记者 董添
“股市大涨，楼市应该也会涨，上一轮牛市就是云云。”有北京二手房业主对中国证券报记者说。记者近日实地调研发明，北京二手房市场成交量出现回暖迹象，且成交价出现差别水平的抬升，多数业主贬价意愿较小。而在此前，受疫情影响北京二手房成交下滑明显。机构数据显示，7月上旬北京二手房现实成交4000套，6月上旬成交6000套，5月上旬成交8000套。
带看量上来了
“最近几天看房的人明显多了起来。片区所在街道降为低风险区，看房的人马上行动起来了。”不少中介贩卖职员对中国证券报记者说。
“近期新挂牌了许多房源，各个片区房源富足，因此带看量也上来了。”位于西城区某片区的贩卖职员对中国证券报记者表示。
“从目前情况看，刚需仍是成交主力，近期成交的基本上都是刚需客户。疫情稳定后，许多刚需客户来看房。不外，学区房成交量明显降落，许多学区房贩卖职员开始转战别墅、叠拼等高端新居项目。”多位地产观察人士对中国证券报记者指出。
“近期成交的学区房，多数客户并不指望在7月尾之前完成在西城区落户，心态比力平稳，对能否实时落户上学这件事的态度比力理性。根据目前的流程，从签约到拿到房本落户，最短需要一个半月。学区房新政推动的成交小岑岭已经已往。”
中原地产首席分析师张大伟指出，疫情颠簸波及北京二手房市场，5月楼市出现小阳春，6月中旬开始市场再次萎缩。只管7月上旬只有4000套，但从目前的趋势看，预计中旬能到5000-6000套，整个7月可能在1.5万套左右，相比6月止跌企稳。市场颠簸客观上为购房者提供了一次抄底时机。
业主贬价意愿小
“目前不少业主报价仍低于5、6月份，面谈不会有大的改变。中介职员天天做的事情就是给业主打电话，希望业主降低报价，吸引更多看房客户。带看量上来了，成交可能性加大。”多位中介职员对中国证券报记者说。
某头部中介机构贩卖职员先容，根据公司的划定，成交价如果低于报价凌驾3%，门店及经纪人会被扣除很大一部门业绩。因此，成交前中介职员会尽力要求业主贬价。到了购房者看房和面谈环节，业主贬价意愿就很小了。许多房源的报价基本上就是近期的成交价。
除了上述因素，中国证券报记者相识到，业主贬价意愿较小也与业主的预期有关。“股市大涨，楼市应该也会涨，上一轮牛市就是云云。2015年股市履历牛市后，紧接着楼市开始上涨，2016年北京房价出现普涨行情。近期股市开始走牛，而北京的房价多年没有上涨。因此，即便高价卖不掉，也不会低价脱手。”有售楼业主对中国证券报记者说。
易居研究院指出，根据以往纪律，2020年三季度50城房价仍将稳步上涨。由于2019年三季度基数较高，根据目前房价的缓慢上涨幅度，预计2020年三季度综合收益率或略有降落。
新居库存高位
中原地产首席分析师张大伟认为，受疫情等因素影响，2020年以来北京楼市成交不活跃，虽然5月有所增长，但6月市场再次陷入调解。截至7月13日，本年以来北京地域新建住宅成交19271套，相比2019年同期降落明显。库存到达8.59万套的高位，增长明显。
新居库存量增长的同时，本年以来北京连续出让大额地块。7月14日，北京三宗地块集中出让。其中，通州区永顺镇地块起拍代价为11.31亿元，门头沟区龙泉镇地块起拍代价为11.65亿元，房山区长阳镇地块起拍代价为28.30亿元。三宗地合计挂牌代价51.26亿元，均为不限价宗地，总成交价约为65亿元。
北京市通州区永顺镇运通人和良园二期项目地块由石榴+通投联合体以12.4亿元总价成交，溢价率为10%，商品住宅楼面价为16818元/平方米。北京市门头沟区新城地块由佳兆业以12.6亿元总价成交，溢价率为8%，可售商品住宅综合楼面价为31439元/平方米。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，通州地块属于相对纯粹的住宅用地，但需配建5万平方米的安置房。同时，纯商品住宅体量较小，且安置房体量大、建设成本较高，整体利润空间不大。因此，竞拍并不猛烈，中海和石榴+通投竞争不足十轮即成交，整体溢价率在10%以内。当地块为本年以来通州区成交的第三宗地块，楼面价最低，仅为16818元/平方米。门头沟地块体量小，整体一般，仅中海和佳兆业两家企业参与竞价，终极佳兆业以8%的溢价率成交。这是佳兆业初次在北京取得商品住宅用地。本年以来，房企对北京市场的存眷度有所提高。
张大伟表示，3宗地块成交的溢价率均不高。房山地块溢价率较高，主要由于起价低，贩卖预期代价在5万元/平方米左右。该地块现实成交楼面代价仅为3.54万元/平方米，根据正常的建安成本计算，贩卖单价5万元/平方米以上可以红利。整体看，北京土地市场并未出现高温的情况，相比大部门都会而言市场平稳，供应较为富足。
